智能化小區(qū)經過10多年建設發(fā)展，已經從蹣跚起步的孩童步入到了天天向上的少年，隨著人們對居住條件與居住環(huán)境的要求不斷提高，智能住宅小區(qū)很自然地被人們所接受，小區(qū)“智能化”也成了房地產商開發(fā)項目時不得不考慮的內容，其中，安防子系統(tǒng)作為生命財產的基本保障措施，在智能化小區(qū)中得到了最廣泛的認可和應用。\r\n隨著我國“3111工程”的推進，創(chuàng)建平安城市和建設和諧社會的深入，無疑對智能社區(qū)的發(fā)展起到催化的作用。據(jù)相關資料統(tǒng)計，未來幾年中國的智能化小區(qū)將以30%的速度增長，預計到2010年我國大中城市中的60％住宅要實現(xiàn)智能化。小區(qū)“智能化”已成為近年來國內住宅建設的“亮點”和房地產業(yè)的“賣點”，安防系統(tǒng)則是小區(qū)“智能化”中最基本要求，曾經上海市就發(fā)布《住宅小區(qū)安全技術防范系統(tǒng)要求》強制性地方標準，規(guī)定新建住宅小區(qū)必須設置監(jiān)控、報警、對講、門禁、巡更等5大安全防范系統(tǒng)；而近期海南省建設廳與省信息產業(yè)局則聯(lián)合發(fā)出了《海南省住宅小區(qū)智能化功能配置指導意見》的通知，對小區(qū)智能化的要求制訂了詳細的標準，并制訂出三個星級的配置標準，配置標準中更是對安防系統(tǒng)有強制性要求，凡未達標者，不得對外宣傳為“智能小區(qū)”。由此看來，各地對智能小區(qū)的規(guī)范化，給未來的安防市場提供了很大的發(fā)展空間，同時也為開發(fā)商投入產品提供了可參考的標準。\r\n

前期投入，開發(fā)商打出“理性”牌
房屋質量、居住環(huán)境、小區(qū)附加設施、物業(yè)管理質量的保證??????這些都是作為開發(fā)商在房地產開發(fā)時所要考慮的事情。而對于曾經以概念炒作的小區(qū)智能化系統(tǒng)，房地產開發(fā)商對其的認識及開發(fā)決策在很大程度上影響著智能小區(qū)的發(fā)展及走向。許多工程商總結，因地域不同，開發(fā)商的市場定位也不一樣，江浙、上海地區(qū)的開發(fā)商在技防上投資則多一些，對產品都有一些具體的標準和要求；而廣東地區(qū)的開發(fā)商則較注重性價比，他們會根據(jù)樓盤的定位來選擇適用、相匹配的產品；內地的發(fā)展速度則參差不齊，有些地區(qū)還只是一些概念的炒作。\r\n對于小區(qū)智能化的態(tài)度，從一些工程商的反映來看，許多開發(fā)商對技防產品的要求，一改從前盲目追求高科技、新技術、華而不實的附加功能，開始認真對開發(fā)項目真正所需要的產品做理性定位，依據(jù)自身定位來部署“實用”的安防系統(tǒng)。\r\n據(jù)業(yè)內人士估計，技防設備的投入大約占房屋項目總投資的2%-5%。在產品的選型與采購中，更多的開發(fā)商表示最注重性價比和實用性，通常只要達到驗收標準，能實現(xiàn)基本功能就可以。有工程商認為之所以會出現(xiàn)這種狀況，是因為近年來，全國各地房價一路飆升，且一直居高不下，如果在小區(qū)附加設施中投資過大，則會使房價進一步抬高，開發(fā)商對技防的投入因此而“低調”，不然，高投入的結果最終還得由住戶來負擔。\r\n另外，在小區(qū)中安裝一些高科技的產品，業(yè)主也不一定“買賬”。深圳宇波智能技術工程有限公司工程師曹立敏就提出，比如帶指紋識別或其它生物識別的系統(tǒng)，業(yè)主會覺得使用起來比較麻煩，使用刷卡或是密碼輸入就非常簡便。高科技產品上的附加功能，業(yè)主的使用率并不高，從而導致了部分功能閑置。\r\n“作為開發(fā)商，把握好產品的選型尤為重要。開發(fā)商會根據(jù)工程商的推薦來選擇和比較產品，一般通過對品牌的知名度、市場歷史、時間檢驗、可靠性來判斷產品的質量，”深圳華僑城房地產有限公司設計研創(chuàng)中心的高級工程師、業(yè)務經理黃飛躍表示，“對于產品的附加功能，開發(fā)商一般不會過多關注，只要實現(xiàn)產品自身的功能意義就可以了，業(yè)主對技防設施的要求也不太高，主要是易操作，能夠真正方便他們的生活，保障他們的安全就行了。”\r\n

后期運作，物業(yè)管理占主導地位
作為小區(qū)的管理者——物業(yè)公司，其在小區(qū)安防系統(tǒng)使用中，不僅僅只是一個使用者，更多地擔當著管理、運作的角色，物業(yè)公司需要借助安防來提高管理的效率和服務的品質。\r\n很多工程商表示，在安防系統(tǒng)安裝過程中，他們不僅需要和開發(fā)商進行溝通，物業(yè)管理公司也逐漸加入其中，參與到小區(qū)安防設施安裝具體要求的討論中來。浙江中安工程電子有限公司技術總監(jiān)陳家龍稱，“在安防系統(tǒng)安裝完畢后，開發(fā)商前期與工程商簽訂協(xié)議來設計、完成小區(qū)中的安防系統(tǒng)，開發(fā)商將支付30%-50%的預付款。工程完工后，不僅要交由開發(fā)商來驗收，還要經過物業(yè)管理公司的驗收，工程商才能收到余款額。在這個過程中，開發(fā)商的投資者身份和物業(yè)管理公司的使用者身份，使得他們對系統(tǒng)安裝的要求都不一樣。物業(yè)公司更多地考慮到使用的方便性和靈活度，因此在功能上會提出更多要求。”\r\n物業(yè)管理對安防系統(tǒng)安裝的參與，很大程度上緩解了從前“重建設，輕管理”的情況。之前，有些開發(fā)商對小區(qū)智能化建設在總體規(guī)劃階段，就沒有考慮系統(tǒng)建成以后所需要的物業(yè)管理人員如何來管理的問題，甚至只為樓盤促銷而建，以至于有些樓盤的系統(tǒng)在安裝后無法正常使用，形同虛設的系統(tǒng)給物業(yè)公司的管理帶來了極大不便。物業(yè)公司對安裝工程的參與，可作為使用者來考慮的產品實用性問題，既避免了資源浪費，又可最大效率地利用安防系統(tǒng)功能。\r\n宇波智能的曹立敏表示，小區(qū)安防系統(tǒng)在后期管理和運營情況是否良好，物業(yè)管理在其中占主導地位。一個成熟的物業(yè)管理公司對安防系統(tǒng)重視度會非常高，一旦出現(xiàn)問題，他們會立即解決，或及時與工程商溝通，讓系統(tǒng)始終保持良好的運行，發(fā)揮其安全防范的作用。而往往很多系統(tǒng)出現(xiàn)大問題，跟物業(yè)管理不重視也有一定的關系。在整個系統(tǒng)運營過程中，如果物業(yè)管理不夠成熟，智能化安防系統(tǒng)則難以為物業(yè)管理公司提供高效便捷的管理平臺，因此安防系統(tǒng)與物業(yè)管理是相輔相成的。\r\n很多工程商也認為，安防系統(tǒng)如果沒有得到物業(yè)公司的重視，物業(yè)公司在其中只起“傳達”作用的話，一旦業(yè)主對安防產品產生疑義或投訴，物業(yè)公司則會認為是安防系統(tǒng)的漏洞，而住戶卻認為是物業(yè)管理不善，由此引發(fā)雙方之間的很多糾紛。從工程商的反映來看，物業(yè)管理與工程商保持良好的溝通是必須的。\r\n在使用過程中，物業(yè)公司認為安防產品質量和工程商的服務還存在許多不足，給他們的管理工作帶來了諸多不便。如深圳某花園小區(qū)物業(yè)管理處主任就提出，產品的穩(wěn)定性讓他們大傷腦筋，從前開發(fā)商安裝的對講系統(tǒng)在使用幾年后就完全癱瘓掉了，物業(yè)公司只好將全小區(qū)的對講產品重新更換，而門禁和監(jiān)控系統(tǒng)則是由物業(yè)公司為方便管理和滿足安全需求在后期投資建設的。雖然在產品品牌的選擇上，物業(yè)公司有了自主權，但產品性能還不太令人滿意。像監(jiān)控這類產品還好一些，門禁和報警系統(tǒng)就很難說了。經常出現(xiàn)門禁IC卡打不開門，想進的人進不去的現(xiàn)象，而報警系統(tǒng)的維修率更高，導致后來很多住戶使用的報警系統(tǒng)整個兒就閑置了。\r\n另外，早期建設的小區(qū)對安防系統(tǒng)建設的投入并不多，而隨著物業(yè)公司對技防重視度的提高，物業(yè)公司在滿足“安全可靠、經濟有效、集中管理”的要求下，就得對舊有的安防系統(tǒng)進行全面的升級改造。一些物業(yè)表示，他們在對系統(tǒng)進行升級時，需要考慮更多的問題，比如產品的選型、性價比、業(yè)主的接受度等等。而且近年來，隨著業(yè)主對安全防范系統(tǒng)逐漸重視起來，他們對安防系統(tǒng)的要求越來越具體化，有了更多主動權。\r\n

利潤薄、風險大，工程商重壓之下求突破
智能小區(qū)的快速發(fā)展，也讓工程商受益其中。然而越來越多的工程商加入其中，也導致工程商之間的競爭越來越激烈，“僧多粥少”的局面時刻存在。利潤空間不斷降低、墊資收款風險高和售后服務繁瑣，都是工程商所遇到的攔路虎。

理性競標，維護自己合理利益
眾多工程商都表示，開發(fā)商與供貨商的接觸越來越頻繁，產品的價格也隨之透明化；另外，工程商之間的低價競爭等情況，這些局面導致了工程商從中所得的利潤越來越薄。經常與工程商打交道的深圳松本先天下科技發(fā)展有限公司副總經理張建濱就提出，工程價格越來越透明、利潤降低、智能化系統(tǒng)建設周期性長、款難收、工程內容變數(shù)較多、工程商墊資等都是目前所有工程商面臨的問題。這些問題的存在，在提高了風險性的同時也降低了工程商的積極性，有些老牌的工程商甚至慢慢淡出小區(qū)智能化工程市場。\r\n進行低價競爭，甚至會出現(xiàn)一些工程商使用假冒產品的價格來競標，如此一來，其他工程商不得不被打敗。競標成功后，短暫來看，工程商是獲得了很大的利益，但在售后服務中會出現(xiàn)很多問題，比如系統(tǒng)不能使用，或穩(wěn)定性極差，或故障多多等，這樣就導致在售后服務中工程商投入很大的成本費用來維護系統(tǒng)的運行，有些系統(tǒng)甚至停擺了，用戶也因此怨聲載道。很多老牌工程商認為，從長遠來看，這樣的工程做下來并不能給工程商帶來利益，相反，會讓工程商走得很艱難。\r\n深圳松特高新實業(yè)有限公司項目經理羅建棟對于行業(yè)里的激烈競爭就表示，“在競標過程中，如果開發(fā)商或者工程商將價格壓得較低，我們一般會選擇退出。一方面要考慮自己各方面的實力和能力，另一方面還要考慮低價格的工程不僅沒有利潤空間，而且在后期服務中‘困擾’特別多，讓自己陷入‘吃虧不討好’的境地，與其這樣，還不如選擇好的樓盤來做，既讓自己有利潤空間，又能讓工程保質保量。”\r\n

選擇“放心”產品，保質保量
很多工程商和物業(yè)公司都表示，在智能系統(tǒng)中，最麻煩的就是報警系統(tǒng)和自動抄表系統(tǒng)，誤報率和誤差率是所有系統(tǒng)里面最高的，也是用戶投訴最多的系統(tǒng)。福建省冠林科技有限公司總經理朱瑩就表示，如果在產品選擇上就沒有把好關，貪圖價格便宜的產品，往往這些產品的性能不穩(wěn)定，會因此而造成系統(tǒng)不能正常運行，或系統(tǒng)的誤差很大，結果完全喪失了它本身的作用。她建議工程商或開發(fā)商合理選用一些中高檔產品，雖然價格昂貴一些，但穩(wěn)定性更高。\r\n“產品的互換性在目前看來，狀況仍不太好，”杭州信誠電子有限公司董事長樊小剛表示，“當前普遍被采用的國標、行業(yè)標準都沒有對通訊協(xié)議做出一個標準，各個廠家設備采用的物理層、協(xié)議層都大不相同。由于這些制約因素，各個廠家的設備還不能做到互換，因此給工程商后期服務帶來很多的麻煩。雖然有些廠家在做一些可互換性的探索工作，但都是局部的和有局限性的，暫時還處于試驗階段，這有待于眾廠商共同攻關來解決。”\r\n眾多工程商都表示，他們希望在工程中采用檔次高的產品，這樣會讓他們在售后服務中“省心”很多，而且好的品牌還能幫他們分擔產品的售后問題，因此他們都比較愿意使用固定品牌的產品，但他們也只能給開發(fā)商推薦產品，最終決定權還是在開發(fā)商手里。如果遇到對產品質量較重視的開發(fā)商，產品的問題就會少很多，因而還需要工程商下大功夫對市場進行一些觀念的引導。\r\n

專業(yè)服務，開拓更多新需求
“作為工程商，維修服務是我們的工作內容之一，但產品壞了沒地方換，真是一件‘勞民傷財’的事情，”上海三意樓宇實業(yè)有限公司總工程師史幼迪表示，“目前產品更新?lián)Q代速度很快，一個產品，可能在不到一年的時間就會下線，或者連廠家都不見了。一旦產品出現(xiàn)質量問題，就無法找到可以替換的同型號產品了。如果產品壞得多了，就只能全部更換新產品，結果是物業(yè)和業(yè)主都很反感。”\r\n杭州信誠電子的樊小剛表示，智能系統(tǒng)的運行時間與故障率之間有一個“浴盆曲線”，一開始試運行時故障多，然后平穩(wěn)運行故障少，然后再進入故障多的老化期，因此，對售后服務的要求很高，這也是與一般消費品的本質區(qū)別。系統(tǒng)的好壞與工程質量和服務質量息息相關，這方面系統(tǒng)集成商肩負著重要責任。工程不怕出問題，怕的是拖延，在工程服務中，可能一個問題在24小時之內解決了，那它就只是一個小故障，而超過24小時不解決，有時會發(fā)展成為大災難。\r\n安防系統(tǒng)的售后服務是一個綜合性工作，服務的好壞與產品供應商、代理商、工程商都有密切的關系，任何一個環(huán)節(jié)都可能導致售后服務質量出現(xiàn)問題從而無法保障系統(tǒng)的安全運行。在國外，通常需要較高的工程利潤才可以支持系統(tǒng)驗收后長期穩(wěn)定的運行。在國內，一般工程完工后會有一年左右的免費保修期時間，在保修期內，產品出現(xiàn)了質量問題，大部分生產商盡管不能及時更換產品，卻可以進行維修。而一旦過了保修期，如果用戶對于正常維修的收費不認可，則會導致工程商積極性不高，大大影響了維修的速度。\r\n而后期對用戶的培訓也是一項十分重要的工作，如果沒有對用戶進行必要的培訓，很容易造成設備使用不當，日常保養(yǎng)不及時，會嚴重影響了設備的正常使用壽命。部分工程商在完工后，通常會對物業(yè)公司的安防系統(tǒng)操作人員進行培訓，“但物業(yè)公司使用這些系統(tǒng)的人員通常都是保安，往往文化水平不太高，在應用過程中，對系統(tǒng)操作的適應性和管理都需要一個過程，而且物業(yè)公司人員流動性很大，這都給工程商帶來一些麻煩，”東營華科智能工程有限責任公司經理管躍峰如是說，“我們?yōu)榱俗龊梅?，真正給物業(yè)解決問題，通常會對使用人員做較長期的培訓，有的培訓時間甚至達到一年左右，除了教他們如何操作，還講解一些系統(tǒng)的基本常識和小故障的維修辦法。另外，還定期派維修人員上門進行檢查和維護，這些措施讓用戶感覺非常滿意，同時也減少了自己的‘后顧之憂’”。\r\n對于保修期以外的服務，用戶往往找不到合適的維修點，也只能再回頭去找工程商來維修。更多的工程商看中了這個商機，專門成立服務部門對小區(qū)進行有償服務，上海延華智能科技有限公司更是根據(jù)市場這一需求，成立了一個專屬的服務公司，用戶對這種專業(yè)的服務比較滿意，也非常放心。\r\n

數(shù)字產品顯身手，發(fā)展空間大
在目前的小區(qū)安防系統(tǒng)中，從不同檔次的樓盤來看，具體子系統(tǒng)所用的產品檔次、技術水平還是有相當大的區(qū)別。例如處于市場導入階段的二級城市，小區(qū)智能系統(tǒng)的基本配備包括普通黑白可視對講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、停車場管理等系統(tǒng)，在高檔樓盤中會相應增加一些如周界防范、家庭防盜、門禁巡更等系統(tǒng)。發(fā)展速度較快的大城市里，中高檔小區(qū)已開始采用TFT真彩的彩色對講系統(tǒng)，黑白可視對講系統(tǒng)使用率就更加普及了，而非可視低檔對講系統(tǒng)已漸漸淡出了市場。而近年一直炒得火熱的“數(shù)字化”、“智能化”產品，終于在一些高檔智能小區(qū)里小試牛刀，給用戶帶來了更多、更新的功能。\r\n作為在住宅小區(qū)中使用率最高的對講系統(tǒng)，可以說，整個小區(qū)的數(shù)字化是以樓宇對講的數(shù)字化為核心而發(fā)展的。松本先天下的張建濱稱，全數(shù)字化的IP對講系統(tǒng)，該產品功能非常齊全，其基于TCP/IP通信協(xié)議，實現(xiàn)包括樓宇對講、安防報警、家電控制、多媒體播放、數(shù)字錄音、電子像冊、無線網絡等應用功能，并能加裝網絡攝像機控制模塊，可接USB接口攝像機，可通過電腦遠程訪問的綜合管理將給用戶帶來極大的方便。一些已嘗試安裝數(shù)字可視對講的工程商對產品深表好感，認為該系統(tǒng)不僅在功能上吸引用戶，在安裝過程中布線、施工也簡單了很多。\r\n深圳市興天下科技有限公司副總經理汪衛(wèi)兵就曾提出數(shù)字可視對講還有一個潛力非常大的商機，就是運營服務。數(shù)字可視對講系統(tǒng)功能的完善性也決定了其作為數(shù)字安防的終端，由此，可以把數(shù)字可視對講系統(tǒng)做成可運營的系統(tǒng)，利用產品的功能平臺，不斷增加有償服務項目，從而收取服務費用，讓用戶不僅僅是享受產品本身的服務，還能享受到其它的增值服務。據(jù)了解，目前深圳市已有房地產開發(fā)商專門成立公司來運營其社區(qū)的數(shù)字可視對講系統(tǒng)的服務了。\r\n監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)應用中也有望實現(xiàn)網絡監(jiān)控的新趨勢，傳統(tǒng)的模擬監(jiān)控只對物業(yè)管理部門開發(fā)，業(yè)主無法接觸。但隨著上網的普及，居民也有通過網絡監(jiān)控自己所在社區(qū)的愿望，比如通過網絡監(jiān)控可以查看停車場中自己的車是否還在、社區(qū)幼兒園里自己小孩的情況，或查看自己想要去社區(qū)里公共場所的狀況等等。松本先天下的張建濱表示，只要安裝網絡攝像機，在系統(tǒng)中增加視頻流媒體服務器，業(yè)主可以像登陸一個網站一樣簡單，輸入密碼就可以使用這些功能了。但是考慮到隱私問題，則需要對訪問進行授權，且只能針對公共區(qū)域。\r\n而近幾年，智能家居同樣也呈倍受關注的發(fā)展趨勢。雖然許多工程商反映目前這一消費需求逐漸在上升，而且目前市面上已經出現(xiàn)不少的產品，但市場叫好不叫座，價格昂貴仍是一大瓶頸。福建冠林總經理朱瑩認為，由于有些廠家熱衷于概念性的炒作，制造出來的智能家居系統(tǒng)復雜、功能華而不實，造成智能家居系統(tǒng)造價昂貴，使消費者產生“望而卻步”的心理。因此，廠商應該本著產品必須實用的理念，不斷研究用戶具體的需求和應用條件，在產品的使用界面和方便實用程度投入大量的精力進行開發(fā)。\r\n此外，杭州信誠董事長樊小剛稱，盡管目前智能小區(qū)安防系統(tǒng)在成熟度上已經有了相當大的提升，然而，智能小區(qū)系統(tǒng)在用戶滿意度調查中的表現(xiàn)還不夠，這其中有供應商產品問題、有工程商安裝維護問題，也有用戶使用問題，一個面向千家萬戶的產業(yè)，需要更多的時間和更高的投入才能不斷成熟起來。\r\n